Vendre des bureaux : comment déterminer le prix ?

Lors de la vente de ses bureaux, il faut faire preuve de prudence pour déterminer le réel prix du bien sur le marché.

Expertise immobilière et avis de valeur

Calcul d'un prix de vente immobilière : les techniques à suivre

Pour déterminer le prix d'un bien immobilier à vendre, il existe deux méthodes par lesquelles il faut procéder.
Il s'agit de :

- la méthode par capitalisation
- la méthode par comparaison

Mais avant cela, il est important de définir préalablement le prix de revient du bien.
Pour y parvenir, il faut ajouter les frais annexes : les droits de mutation, les honoraires de commercialisations et les éventuels travaux au prix d'achat.

Méthode par comparaison : agir avec précaution

Cette méthode consiste à comparer le prix de revient obtenu au prix des biens en vente immobilière similaires en termes de qualité et d'implantation.
En procédant par cette technique, vous agissez avec précaution car à cause de la flambée de l'immobilier (près de 130% en quelques années), les prix de vente actuels sont nettement supérieurs aux prix de revient des biens anciennement achetés.
Pour cela, vous pouvez vous baser sur les prix de vente référencés par ALTEAGROUP RE.

La méthode par capitalisation : cibler un investisseur locatif

Souvent, la méthode par capitalisation est mise en exergue lorsque le vendeur souhaite attirer un investisseur locatif.
Pour cela, il faut se baser sur le loyer et sur le taux de rentabilité pour déduire une valeur. Pour calculer le rendement, il faut diviser le loyer annuel par le prix du bien et le résultat obtenu devra être multiplié par 100.
C'est de cette manière que vous pourrez fixer le prix en divisant le loyer annuel par la rentabilité. Le résultat final sera divisé par 100.

Exemple :100 m² de bureaux rénovés, évalués à 1.000.000 d'euros dans le VIIIe arrondissement de Paris et loués 3.917 euros/HT/HC par mois rapportent :

- 47.000 /HT/HC de loyer annuel divisés par 1.000.000, le tout multiplié par 100 = 4,7 % bruts.

Exemple de calcul par capitalisation : nos bureaux à Paris étant loués 47.000 euros/HT/HC par an, ils rapportent 4,7 %.

Le prix atteint donc :
- 47.000 de loyer annuel divisés par 4,7 de rentabilité, le tout multiplié par 100 = 1.000.000.

Lors d'une vente immobilière, il faut être raisonnable sur la rentabilité et ne pas surcoter le bien.
En effet, l'acquéreur ne pourra pas compenser un prix d'achat trop élevé en augmentant le loyer car dans ce cas, il serait difficile de trouver un locataire.

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